贝壳找房VS自媒体团购：郑州卖房谁是真大哥？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：柳林村西门豹 美编：小樱 校对：塔夫

这两天，不断有读者在后台留言，称郑州一楼市自媒体最近在搞金水北区域的保利海德公园的团购，单价16300元/平，比他去年在贝壳新房上咨询的17500元/平左右，足足便宜1000多元。

“贝壳当时号称最优惠，现在自媒体团购也说自己最优惠，到底该信谁呢？”网友“眉湖一点红”的疑问，代表了大家的心声。

于是，我们详细调查了一下，发现这里水很深。“哪家更便宜”只是最表象的问题，贝壳找房与自媒体团购的碰撞，将会是郑州房市营销大战的一场预演。

问题很简单：面对贝壳找房的虎狼之师，房产商和其他中介渠道，还有没有活路？

贝壳找房最近一年崛起的势头，一点都不亚于链家当年横空出世。但不同的是，贝壳比链家凶猛得多。在郑州，链家可谓是“销冠收割机”，大平台、高酬报、无限流量、VR高科技等优势加持，对传统中介和电商实施的降维打击，还刚刚开始。

外地早已经出现了“反贝壳联盟”，郑州不知道何时能出现。但真出现了，也不用担心，都是一群乌合之众而已。业主买房图的是更专业热情的服务，更优惠的价格，你不比服务不比价格，找几个房地产老油条歃血为盟，只是自娱自乐罢了。

再回到本文开头的这次团购。毋庸置疑，金水北是目前郑州三环外最炙手可热的刚改片区，保利也是大牌央企，海德公园值得大家重点关注。如果真出现比市场价便宜很多的团购，该买当然要买了。

但是，这边地产自媒体团购得热火朝天，那厢贝壳找房却难免尴尬。贝壳不是号称全城房源最全、价格同比最低吗？怎么这次让别人抢了风头？

从保利海德公园的基础信息，或许能窥得一点玄机。该项目位于中州大道与贾鲁河交会处西南，是杓袁、刘庄、柳林的城中村改造项目。总占地面积598亩，由花园路、连霍高速、中州大道和贾鲁河合围而成。

保利海德公园整体项目分布示意图

项目带上学校、商业等共计598亩大面积，整体容积率在2.92左右，因为限高度，业态以小高层为主，引入纬五路一小和省实验中学两大名校品牌联合办学，距地铁2号线站口最近处为800米。不利因素主要是项目紧邻大油库，上空飞机噪音大，花园路和中州大道车流多噪音大，周边现状汽车销售及维修市场较多。

具体到此次自媒体团购上，保利海德公园3号院价值根本不高的四大核心原因：

1、保利海德公园3号院占地20亩，院子小。

2、容积率高达3.79，郑州小高层中容积率最高，没有之一，往东康桥香麓湾同高度小高层容积率才2.0，差了几乎一倍。

3、因在空中航道之下，只能建18层小高层，而郑州一般18层小高层容积率是2.5，3号院高出了平均水平1.29，这导致3号院建筑密度高达28.48%，远高于2.5容积率18层小高层21%左右的建筑密度，比如香麓湾建筑密度为19.88%。

4、绿地率仅30.83%，远低于行业40%以上的绿地率。

那么，我们再来详细看看这次团购。

昨日（5月30日）下午，有朋友通过贝壳找房联系看房，我们也咨询了某自媒体的团购。

贝壳找房：

朋友从贝壳找房APP上电话咨询看房，贝壳顾问告知他们也有团购，房源在3号院，共4栋18层小高层，位于整个项目的中央位置，户型有96平三室和140平四室，按楼层不同，单价在15900-16800元/平之间。

最低价竟然比自媒体团购还低，朋友特别兴奋，要求马上约看。对方说他临时去总部办事，不在售楼部，约定半小时后在售楼部门口见。

在去售楼部的路上，贝壳顾问不断询问朋友到哪儿了，说到了先不要进售楼部，一定等他一块进去才能享受贝壳价。

朋友按约定进入售楼部后，贝壳顾问找来一名售楼部置业顾问介绍项目，之后便不再跟随，直到看房结束才又悄然出现。

在售楼部，朋友了解到如下信息：

1、项目已推售3个院，全部精装修交付，目前一号院基本售罄，现在主推二号院和三号院。

一号院户型从90-180平不等，90多平低楼层房源只剩零星几套，单价在17000元/平，140平户型单价17800元/平，180平户型单价18000-19000元/平之间；

二号院有4栋楼，只有95平和120平两个户型，俩户型最低单价都在16900元/平；

三号院有4栋楼，共有96平、99平、120平三个户型，单价16800元/平。其中三号院2号楼顶层户型最低16000元/平。

2、小户型方面，二号院的95平三房户型方正，是市场主流户型，每间卧室面积都在8-9平之间；三号院的96平三房户型狭长，北卧室面积只有6平方，实际只能算2+1户型；三号院99平户型和96平户型一样，多出的3平方都是公摊面积（这点很重要，下文详解）。

3、贝壳去年与项目有过合作，内部人士透露保利海德公园给贝壳分校的佣金应该在1.8%-2%左右，也就是说卖一套96平左右小三房，贝壳可获利3万左右，其中一部分分给经纪人，一部分则是贝壳平台利润。现在贝壳平台没有做本项目的分销，团购看房是贝壳顾问的个人行为，如带客户成交，保利海德公园大约会给贝壳顾问1%左右佣金，也就是1.5万左右。

走出售楼部，朋友做了两个动作：95平户型、价格都不错，准备回去跟家人商量后入手；贝壳不靠谱，本来当下贝壳平台与保利海德公园没有合作，这次被带看纯属贝壳顾问个人行为，没有任何保障，跟贝壳顾问分开后，立马删了手机上的贝壳找房APP。

自媒体团购：

通过自媒体团购客服提供的信息和我们的实地考察，了解到如下信息：

1、此次团购房源只针对三号院2号楼，为18层小高层，目前已建至15层，2023年底精装修交房。整栋楼178套房源都参与团购，均价在16300-16600元/平之间。

2、团购的三号院2号楼共有2个单元，一个3梯6户，一个2梯4户，全部为99平三房。户型狭长，北侧卧室太小，比较鸡肋。

3、此次团购的99平户型和三号院其他3栋楼的96平户型一致，多出的3平方实为公摊面积。按团购价格16300元/平算，总价161.37万元；按售楼部价格16800元/平算，96平户型总价161.28万元。

看似单价低了500元/平，实际总价算下来，团购的99平户型比售楼部的96平户型还贵了900块钱，都是一样的套内面积，团购的反而更贵，这叫优惠还是骗钱？

4、团购可以公积金，可以接力贷，首付款还可以参与一年期保利小贷，意思是首付款的50%可以做一年分期，前11个月每月只还当月利息，最后一个月还本金+当月利息，这是售楼部的贷款政策，并不是自媒体团购独有。

5、自媒体团购特别强调，房源独家，数量不多，机会难得，时不我待，不要把电话留到售楼部，不要自己去看房，否则将丧失团购资格。售楼部置业顾问则介绍称，此次该自媒体团购为期两周左右，房源与售楼部共享，价格上基本一致，并不独家，也不是最优惠。

不难看出，这团购不算多花钱，也没有少掏钱，只是这样的户型将来在二手房市场上恐怕不太有竞争力。

并且，该自媒体团购在宣传上似乎也过于激进了点，“虽然项目也有瑕疵，但把这些瑕疵放在5年以上的长周期去看，其实都会被时间抹平，目前金水北新房供应趋近于零，因临近北龙湖，当售价达到2万+后，这样的机会不再有。”

听到这样的宣传，杨金所有楼盘（均价1.5-2万/平）、融创中原大观（1.6万/平）、瀚海思念城（1.7万/平），位置不错的福晟九州府精装1.8-1.9万/平；康桥SCDA精装作品香麓湾才2.3万/平；建业容积率仅1.5的精装河畔洋房开盘不到2.4万/平……只能笑而不语。

只要郑州正常发展，5年时间四环内大部分区域都有潜力破2万+，这很独特？就算机会可能不多，但就意味着瑕疵就可以轻轻绕过去？

那我们就来看看这些瑕疵好不好绕，购房者又要为这些瑕疵买多少单。

1、此次团购的三号院是整个项目中离机场油库最近的地块，2号楼靠北，离油库更近，只有100米的距离，这个瑕疵至少可以把单价拉低500元。

2、保利海德公园项目北临贾鲁河滨河景观带，是一大卖点，但距贾鲁河最近的是一号院，步行距离400米。此次团购的三号院2号楼步行去贾鲁河，要绕过油库，距离超过800米。离河更远，这个瑕疵单价减掉200元没毛病。

3、2号楼户型全为99平，套数多，住人更多，舒适度不如其他楼栋，且多出3平米公摊，未来二手房价格也没其他楼栋卖得高，这个瑕疵可以把单价再减300元。

4、目前与保利海德公园共享贾鲁河环境，中州大道、花园路、地铁2号线交通便利等优势的项目，同等面积户型无新房在售。之前周边楼盘销售单价中，建业尚悦居16500元/平，正弘府15800元/平；目前周边楼盘二手房单价中，正弘澜庭叙17000元/平；紧邻贾鲁河的建业湖畔洋房，目前认筹10万抵20万，精装修低密纯花园洋房，售价还不到2.4万/平，杨金大量楼盘在1.8-2万/平，康桥东三环SCDA作品紧邻贾鲁河的精装低密项目香麓湾，不到2.3万/平。这些都会帮助我们参考这次团购房源的实际价格水平。

综合周边楼盘新老房源价格，我们认为区域价格平均值为16500元/平，减去前3条中500元、200元、300元的瑕疵因素，单价15500元/平入手是合适的。如果自媒体佣金为2%左右，其实本次保利海德公园底价也就是不到16000元/平。

自媒体团购房源位置关系实拍图

贝壳新房走的是传统的渠道分销，某自媒体团购“靠近北龙湖，会涨到2万+”的微商手法更像是直播带货。这条路可以走，但希望是以真诚为粉丝谋福利。

说白了，即使贝壳的体量、流量和经纪人很厉害，但拿不到项目的所有房源，所谓“全城最低价”，更像是文字游戏。

贝壳对规模庞大的地产中介经纪人的规范管理，正成为其未来发展的瓶颈，如果一直任由本次贝壳顾问个人带业主买房赚佣金，会丧失贝壳平台信誉与品牌形象，贝壳也永远只能是一支黄巾军和义和团。

并且，这也显示上升期中的贝壳，在市场上的话语权和议价权还远远不够。我朋友圈的贝壳经纪人不下三十人，他们每天都像喝了一百罐红牛一样，为郑州数不清的新盘呐喊。

其实我一直想提醒他们：你们究竟是在卖房赚中介费，还是免费在为楼盘们做品牌推广？

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文章转载自微信公众号房东俱乐会